'줍줍' 으로 불리는 무순위 청약열풍이 자주 있습니다.
당첨만 되면 '로또' 라는 기대감이 흘러나오면서 경쟁자가 엄청나죠. 그런데 구름처럼 인파가 몰려드는 이 무순위 청약이 정확히 무엇인지 알고 계시나요?
무순위 청약은 쉽게 말하면, 신청자의 청약 조건을 따지지 않고 추첨으로만 당첨자를 가리는 방법인데요.
일반 아파트 시세보다 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 청약의 장점을 그대로 가져가면서, 복잡한 자격 조건을 따지지 않아도 되기 때문에 무순위 청약의 선호도가 높게 나타나고 있습니다.
무순위 청약을 비롯해 요즘 아파트 청약 당첨은 복권처럼 희박한 확률 때문에 '하늘의 별 따기'에 비유되기도 합니다. 어려운 내 집 마련, 특히 청약은 까다로운 조건 때문에 어려움을 느끼는 사회초년생도 많을 거예요.
청약통장 만들기부터 각종 청약 용어까지 차근차근 알아보고 준비해봐요.
전국이 청약 열풍! 그런데, 청약은 어떻게 하는 걸까요?
청약에 당첨되려면 우선 청약에 대해 정확히 알아야겠죠. 특히 최근 몇 년간 집값이 오르면서 청약 경쟁률은 더욱 치열해지고, 조건도 더욱더 까다로워지고 있습니다. 청약에 대해 올바르게 알고 내 상황에 맞는 전략을 세워야 하죠.
우선, 청약통장부터 만들어볼까요?
청약 신청을 하려면 주택청약통장이 있어야 합니다. 청약통장은 우리 국민은 물론, 국내 거주하는 재외 동포나 외국인 거주자도 가입 대상입니다. 청약통장 가입은 시중은행에서 가능한데요. 단, 전 금융기관을 통틀어 단 하나의 청약 계좌만 만들 수 있습니다. 청약통장 종류는 주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금, 청약저축 등이 있어요. 2015년 9월부터는 이 중에서 주택청약종합저축에만 가입할 수 있고, 나머지 종류는 신규 가입이 중단됐습니다.
- 주택청약통장 취급 은행: 우리·KB국민·IBK기업·NH농협·신한·KEB하나·대구· BNK부산·BNK경남은행
청약을 받는 주택 종류는 크게 두 가지로 나뉘고, 종류에 따라 사용할 수 있는 청약통장도 다릅니다.
국가나 지방자치단체, LH나 지방공사가 건설하거나 또는 국가·지자체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 짓는 전용 85㎡ 이하의 국민주택이 있습니다.
또 하나는 민간 건설사에서 짓는 민영주택입니다. 국민주택은 주택청약종합저축, 청약저축 통장을 사용할 수 있습니다.
민영주택은 주택청약종합저축, 청약예금·부금을 사용해 청약이 가능합니다.
그럼, 청약통장에는 얼마를 넣어야 할까요?
주택청약통장은 매월 2만 원 이상, 50만 원 이하의 금액을 자유롭게 납입할 수 있는데요. 다만 청약을 할 때는 주택의 소재 지역과 면적에 따라서 기본으로 충족해야 할 '청약저축 납입인정금액'이 있어야 합니다. 적게는 200만 원에서 많게는 1,500만 원까지 필요합니다.
국민주택 청약을 신청한다면 통장에 20만 원, 30만 원을 납입하더라도 1개월당 최대 10만 원까지만 납입한 것으로 인정됩니다. 미성년자가 청약통장에 가입하는 경우 만 19세 이전까지는 최대 2년, 24회의 납입만 인정됩니다. 내 청약통장 납입금과 납입 횟수가 헷갈린다면 청약홈 청약통장순위확인서발급 메뉴를 이용하면 청약통장 납입 횟수와 납입인정금액을 알 수 있습니다.
그런데, 청약 1순위, 2순위는 뭘까요? 청약용어 알아보기!
청약 공통 자격은 아파트 입주자모집공고일 기준으로 해당 주택건설지역이나 인근 지역에 거주하는 만 19세 이상인 성년이어야 합니다. 자녀를 양육하거나, 직계존속의 사망 등의 사정으로 형제자매를 부양하는 세대주의 경우에는 미성년자도 청약 자격을 얻습니다.
청약에는 1순위, 2순위 등 자격 조건이 있습니다. 당첨자 선정은 1순위 청약에서 미달이 발생할 경우에만 2순위 신청자 중에서 당첨자를 선정하기 때문에 1순위의 청약 당첨 확률이 높습니다.
<민영주택 청약자격 표. 출처: 청약홈 홈페이지>
민영주택의 1순위
해당 주택이 속한 지역에 따라 순위 조건이 다릅니다. 서울과 같은 투기과열지구 및 청약과열지역의 경우 청약통장 가입 2년이 지나야 1순위 조건을 얻을 수 있습니다. 이 외 지역에서는 수도권의 경우 가입 후 1년 경과, 수도권 외 지역은 6개월이 지나면 됩니다. 다만 지방자치단체장 재량으로 가입 기간 조건을 늘릴 수 있습니다. 이와 동시에 청약통장에 납입 인정되는 금액도 지역별 예치금액 기준을 충족해야 합니다.
*투기과열지구: 정부가 주택 투기 우려가 높은 곳을 지정해 관리하는 지구. 2020년 12월 기준 서울시 전 지역과 세종, 경기·인천·대구·대전 일부 지역 등이 포함됩니다. 규제지역 지정은 주택법에 의거해 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 등의 조건에 따라 국토교통부가 지정하고 있습니다. 같은 규제 지역이지만 투기과열지구와 조정대상지역 등 명칭에 따라 규제 내역은 다릅니다. 실수요자가 눈여겨봐야 할 규제 중 하나인 가계대출의 경우 투기과열지구는 담보인정비율(LTV) 9억 원 이하 40%, 9억 원 초과분 20%, 15억 원 초과 0% 등이 적용되고 있는데요. 조정대상지역의 경우 LTV는 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30%가 적용되고 있습니다. 같은 10억 원짜리 아파트라도 투기과열지구에 있는 경우 주택담보대출이 최대 3억 8,000만 원, 조정대상지역에 있는 경우 4억 8,000만 원까지 가능하다는 얘기가 됩니다.
1순위가 될 수 없는 경우도 알아야 하는데요. 투기과열지역 및 청약과열지역에서는 세대주가 아닌 경우, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 세대의 세대원, 2주택 이상 소유한 세대의 세대원 등입니다. 또 주거 전용면적 85㎡ 초과 공공건설임대주택이나, 수도권 공공주택지구의 민영주택에 청약하는 경우 2주택 이상 소유한 세대에 속하면 1순위가 아닌 2순위로 청약해야 합니다.
국민주택의 1순위
국민주택의 경우 무주택세대구성원, 세대원 전원이 주택이나 분양권을 갖고 있지 않은 경우에만 청약을 신청할 수 있습니다. 지역별 청약통장 가입 기간 조건은 앞서 민영주택과 같습니다. 납입금의 경우 매월 약정납입일에 연체 없이 지역별 납입 횟수 이상을 납입해야 1순위 조건을 얻을 수 있는데요. 투기과열지구 및 청약과열지역의 경우 24회, 이외 수도권 지역은 12회, 수도권 외 지역은 6회, 위축지역은 1회 이상 납입되면 됩니다.
국민주택의 경우 동일한 주택, 당첨자 발표일이 같은 국민주택에 대해서는 한 세대에서 한 사람만 청약 신청을 할 수 있습니다. 가족 내에서 부부가 모두 청약을 신청했다면 당첨취소 등 불이익을 받을 수 있습니다.
무순위청약
무순위 청약은 순위나 점수가 아닌 추첨을 통해서 당첨자를 선정하는 방식입니다. 청약 당첨자 중에서 계약을 포기하거나 입주자 자격 조건이 맞지 않아서 계약이 이뤄지지 않은 경우가 발생합니다. 이런 잔여 물량을 모아서 추가로 모집하는 것이 무순위청약입니다.
이 때문에 과거 분양했던 단지 중에서 부적격자가 발견돼 무순위 청약이 진행되는 경우도 있는데요. 집값과 분양가는 시간이 지날수록 오르고 있는 만큼 비교적 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있어서 무순위청약의 인기가 높습니다.
해당 지역에 거주하고 있는 성인 무주택 세대 구성원은 무순위 청약 자격을 얻게 됩니다. 무순위 청약은 청약홈에서 접수하지만, 청약통장이 필요하지는 않습니다. 다만 같은 세대 내에서 2인 이상 청약해 당첨한 경우에는 부적격 당첨자로 분류됩니다.
무순위 청약의 경우 당첨자 발표 이후 비교적 단기간에 계약금을 지불해야 해 자금 조달 계획을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약금은 일반적으로 분양가의 20% 정도로 책정됩니다.
특별공급
1순위, 2순위 등의 용어는 청약 일반공급에 적용됩니다. 새로 짓는 주택의 일정 물량은 특별공급 유형으로 공급되는데요. 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위한 제도입니다. 1세대당 평생 1회만 당첨될 기회가 있습니다. 주요 대상은 다자녀가구, 신혼부부, 국가유공자, 노부모부양자, 생애최초 주택 구입 등입니다.
특별공급을 신청하려면 청약통장을 보유하고 있어야 합니다. 단 장애인, 철거민, 국가유공자, 이전기관종사자, 외국인 등은 청약통장 없이도 신청이 가능합니다. 특별공급에서 특히 중요한 것은 자격 조건별로 소득기준을 맞춰야 한다는 점입니다.
청약가점
수도권이나 광역시 등 주택 수요가 높은 지역일수록 가점제 채택 비율이 높죠. 청약가점은 어떻게 하면 높이는 걸까요? 청약가점은 총 84점 만점입니다. 구성항목은 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 입주자 저축 가입 기간(17점) 등 3가지 항목으로 구성됩니다. 무주택 기간이 길고, 부양가족 수가 많고, 청약통장을 만든 지 오래될수록 가점제 청약 당첨에 유리한 구조입니다. 온라인 청약홈 사이트에서 내 청약가점을 계산해볼 수 있습니다.
청약, 이제 진짜 해볼까요?
청약은 분양 일정에 맞춰 온라인 '청약홈' 사이트에서 진행됩니다.
청약홈에서 온라인 청약 신청을 하려면 공인인증서, 금융인증서 등의 방식으로 본인인증을 거쳐야 합니다. 설문조사 형식으로 거주지 확인, 선정기준 확인 등을 거치게 됩니다.
청약 신청을 원하는 주택이 있다면 분양 일정을 잘 알아둬야 합니다. 1순위, 2순위, 특별공급 등의 신청일이 각각 다르기 때문입니다. 청약일정은 '청약홈' 홈페이지의 청약캘린더를 비롯해 다양한 부동산 정보 사이트에서 제공하고 있습니다.
청약홈 이용 시간은 청약신청일 오전 8시부터 오후 5시 30분까지입니다. 청약홈에서는 청약 신청뿐 아니라 향후 청약 당첨까지 확인할 수 있습니다. 이 외에도 청약홈 사이트를 이용하면 모집공고단지의 청약 연습도 가능하고, 청약가점 계산기를 통해 내 청약가점도 알아볼 수 있습니다.
이 외에도 분양에 관련된 정보를 제공하는 다양한 사이트와 앱이 있어요. 분양 정보 만을 전문으로 다루는 웹사이트나, 부동산 정보를 함께 알려주는 종합 웹사이트 등을 둘러보면서 관심 있는 지역 정보를 잘 알아두면 좋겠죠.
• 줍줍분양 http://todaybunyang.com/
• 분양알리미 https://www.bunyangi.com/
• 호갱노노 https://hogangnono.com/
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당첨자 선정은 어떻게 하나요?
당첨자 선정도 민영주택과 국민주택의 방식이 조금 다릅니다. 민영주택의 경우에도 면적별, 지역별 선정 방식이 다른데요. 투기과열지구에서 주거전용면적이 85㎡ 이하 주택을 분양하는 경우에는 100% 가점제, 85㎡ 초과 주택은 가점제와 추첨제가 50대 50의 비율로 적용됩니다.
청약과열지역에서는 85㎡ 이하 가점제 75%·추첨제 25%입니다. 85㎡ 초과는 가점제 30%·추첨제 70%입니다. 수도권 내 공공주택지구라면 85㎡ 이하는 100% 가점제, 85㎡ 초과는 50대 50이나 지자체장이 추첨제 비율을 100%까지 늘릴 수 있습니다. 이 외 지역에서는 85㎡ 이하 주택은 가점제 40%를 기준으로 지자체장의 역량으로 추첨제 100%까지 조율할 수 있습니다. 85㎡는 추첨제 100%로 당첨자를 선정합니다.
되돌리기 어려운 청약
청약의 인기가 높다고 하지만, 여러가지 조건을 잘 고려하지 않고 '묻지마 청약'을 하는 것은 위험합니다.
우선 자금조달 계획을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 분양의 경우 계약금, 중도금, 잔금 등 크게 세 차례에 나눠서 분양 대금을 납부해야 합니다. 중도금의 경우 분양 현장에 따라 여러 차례 분할 납부 계획이 세워져 있습니다. 최초 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 등의 계약조건이 일반적입니다. 중도금, 잔금 등은 분양 현장과 계약을 맺은 은행에서 집단대출을 받는 경우가 많습니다. 그런데 최근에는 분양가가 올라가고 정부가 가계대출 총량관리를 시행하면서 중도금이나 잔금 대출이 어려운 경우도 발생하고 있으니 이 부분을 꼭 확인해야 합니다.
또 청약 당첨자는 지역에 따라 분양권 전매 제한이 적용되기도 합니다. 짧게는 계약 후 6개월에서 길게는 10년까지 아파트를 되팔 수 없다는 뜻입니다. 만약 주택청약에 당첨된 후 포기를 한다면 불이익도 따릅니다. 우선 청약통장의 효력이 상실되어, 1회부터 다시 납입을 시작해야 합니다. 또 아파트 재당첨 제한도 있는데요. 투기과열지구와 청약과열지구 등의 지역에서는 청약 당첨을 포기했다면 10년간 당첨이 제한됩니다. 특히 이런 규제는 본인뿐 아니라 세대원에게도 적용이 되는 만큼 청약 신청과 포기는 신중하게 결정해야 합니다.
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